Tuesday 12th December 2017,
Pinguinoeconomico

MERCATO IMMOBILIARE USA: I SEGNALI DEL PROSSIMO CROLLO

Dov’è la nuova bolla immobiliare? I prezzi medi delle nuove abitazioni sono saliti a novembre al massimo di sempre.
In aggiunta negli ultimi tre mesi sono state vendute 88k nuove abitazioni sul trimestre precedente portando il totale a fine del mese a 474k, dato che si avvicina al mezzo milione previsto e che supera abbondantemente la revisione al ribasso di 425k dopo i deludenti riscontri dei mesi estivi. Il livello registrato è il più alto da luglio 2007.

Il dato è sicuramente rafforzato dall’incremento medio del prezzo di vendita che raggiunge come evidenziato il massimo storico.

Tale euforia non trova riscontro nei numeri sui nuovi mutui erogati che continuano nella discesa verticale con un -66% (60% la scorsa settimana), rispetto al livello di ottobre 2012. Il dato di novembre ci riporta indietro all’anno 2000.

Questa è la conferma che la ripresa del mercato immobiliare americano non è trainata dai privati ma dai fondi speculativi che stanno comprando interi immobili per metterli a reddito. Questi fondi comprano in contanti e contribuiscono al rialzo dei prezzi di affitto. Blackrock, uno dei più importanti fondi di “private equity”, ha già accumulato un pacchetto di 41.000 unità immobiliari, diventando uno dei principali leader del settore. Il resto è stato fatto dagli incentivi fiscali introdotti per agevolare la ristrutturazione di mutui anche nei confronti di coloro che non disponevano dei requisiti patrimoniali (mutui “under water” con il valore del debito residuo superiore a quello dell’immobile ipotecato) e da quelli monetari con i tassi sui finanziamenti ai minimi storici.
Tuttavia negli ultimi sei mesi i tassi di interesse hanno invertito la rotta iniziando a salire dallo scorso maggio ed in modo quasi irreversibile con il tasso fisso sui mutui trentennali passato dal 3,3% al 4,8% di questi giorni. Anche i rifinanziamenti sono crollati ai minimi da cinque anni, -73% negli ultimi mesi. Ricordo che questa è una prassi molto comune negli Stati Uniti dove è consentito di ristrutturare il proprio mutuo a tassi inferiori. Pagando una rata più leggera si utilizza il denaro risparmiato per nuovi acquisti reinserendolo nel ciclo economico. L’immobile svolge dunque la funzione di bancomat dando la possibilità al proprietario di estrarre denaro anche da un bene poco liquido come la casa, grazie alla compiacenza della FED che ha mantenuto per un quinquennio i tassi a livelli bassissimi. Ma cosa succederà quando i tassi sui mutui torneranno presto o tardi all’8%, il tasso medio pagato sui mutui nel ventennio precedente al 2008?
Ma quello che è più sorprendente è che per un cittadino americano comprare una appartamento, sulla base del reddito medio disponibile, non è mai stato così caro. Il prezzo ha raggiunto il livello record di 6.7 volte il reddito medio disponibile, una cifra insostenibile. Tale dato conferma il motivo per il quale il tasso di proprietà negli USA è sceso ai livelli più bassi dal 1991 con un percentuale di proprietari inferiore al 60% (58%) della popolazione.

La proprietà immobiliare non fa più parte dell’American Dream (il sogno americano) e le responsabilità sono evidenti a chi debbano essere attribuite, ai due ultimi chairmain della FED. Il primo, Alan Greenspan, ha alimentato la più grande bolla immobiliare della storia economica mondiale, negandone altresì l’esistenza. Il secondo, Ben Bernanke, ha cercato di gestire lo scoppio violentissimo di questa bolla con la stessa politica dei tassi a zero, creando in definitiva tutte le premesse per il prossimo crack.

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