I segnali della persistente debolezza del mercato immobiliare statunitense, già evidenziati nel recente articolo di inizio settimana, sono evidenti se si analizza una delle componenti fondamentali di questo mercato e spesso volutamente trascurata: la vendita di nuove case.
La vendita di case esistenti al contrario rappresenta invece oggi circa il 60% del mercato. Essa però viene registrata 30-60gg dopo la firma del contratto e quindi è spesso un dato già vecchio. Inoltre circa il 50% di queste case sono state acquistate da fondi immobiliari anche speculativi che non riflettono il reale andamento dell’economia.
Il mercato delle nuove case riguarda invece più tradizionalmente la famiglia che acquista l’abitazione spesso utilizzando un finanziamento ipotecario.
Nell’agosto del 2005 sono state vendute 110.000 nuove case negli Stati Uniti pari al 21% di tutte le compravendite effettuate. Nello stesso mese di quest’anno le operazioni concluse si fermano a 35.000 inferiori al livello sia del 2008 e 2009 (38k e 39k) e cubano solo il 7% di tutto il mercato.
Le vendite previste per quest’anno sono superiori alle 500 mila unità ma di questo passo non si sorpasseranno le 415.000.
Possiamo quindi parlare di mercato in ripresa come viene strombazzato dai media finanziari o dalla FED ? Direi proprio il contrario considerando che negli ultimi 4 anni la stessa banca centrale ha iniettato nel sistema liquidità per oltre 3 trilioni e abbassato i tassi sui mutui ai minimi storici. Anche con questo gigantesco aiuto il mercato immobiliare fatica a riprendersi. I volumi di mutui erogati sono in forte contrazione nelle ultime settimane e la percentuale di proprietari negli Usa è scesa ai livelli di fine millennio (1997).
Un altro elemento da considerare riguarda l’incidenza della rata del mutuo sul reddito disponibile. Ad agosto la percentuale è arrivata al 40% dal 31% di dicembre e ai livelli più alti degli ultimi cinque anni come mostra il grafico sottostante anche se siamo lontani dalla numero folle del 65% del giugno 2006. Tutto questo solo con un modesto rialzo dei tassi di interesse di 100 basis points.
